盘住建复〔2019〕11号

签发人：史伟

尊敬的江书亭委员：

        您好！您在市政协八届二次会议上《关于如何增强物业公司服务水平的提案》收悉。十分感谢您对物业管理工作提出的宝贵意见，经我们认真研究，现就您的建议答复如下：

        一、成立新的职能科室。

    

        随着我市的经济发展和人民生活水平的不断提高，广大业主对居住环境的要求也越来越高，物业问题涉及千家万户的切身利益，现以成为社会矛盾的一个集中爆发点，加强物业管理，强化企业服务意识，提高业主参与度和法制观念已刻不容缓。为加强物业行业指导监督管理工作，我局在2019年1月正式成立了物业管理科，作为内设机构，主要是负责监督、检查、指导和协调各县区住房和城乡建设行政主管部门开展物业管理工作；制定业主大会、业主委员会指导规则和物业服务等级标准，制定首次业主大会会议筹备经费管理、物业招标投标、住宅专项维修资金、物业服务企业及物业服务企业项目负责人信用管理等规定；建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台；负责住宅专项维修资金监督管理工作。

        二、完成物业管理的顶层设计。

        《盘锦物业管理条例》（以下简称《条例》）已由辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议于2019年3月30日批准通过，将于2019年5月1日起施行。

2019年，是《盘锦市物业管理条例》施行的第一年，也我市继续推进物业服务质量管理提升年工作的第二年。为提高我市物业服务质量和管理水平提供法制支持和制度保障，起草并印发了《盘锦市物业管理“法治建设年”主题活动实施方案》。以《盘锦市物业管理条例》施行为契机，以构建和谐物业管理为抓手，按照“问题导向、突出重点、解决问题“的工作思路，着力抓好业主大会及业主委员会成立难、前期物业管理混乱、物业服务水平低与收费难、应急维修资金使用难四个方面的重点配套制度建设，力争使我市的物业管理法治建设水平在2019年得到较大提升。

        （一）完成了物业管理方面8个示范文本的制订工作，文本汇编已于4月份全部下发到县区，全面提高了物业服务的规范化、标准化水平

        1、临时管理公约

        前期物业管理阶段，由开发建设单位在销售物业前依据有关法律、法规和建设部《临时管理规约》（示范文本），结合开发项目实际拟定的。其主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

        2、管理规约

        业主大会成立后，由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范

        3、业主及业主大会大指导规则

        规范业主大会及业主委员会活动，维护业主合法权益。

        4、业主大会议事规则

        由业主共同制定的，对业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项的约定。

        5、业主委员会工作规则

        为规范业主委员会的运作及委员的行为而制定的规范。

        6、业主大会及业主委员会指导文书

        方便业主大会设立、业主委员会成立而设计的全套表格，方便操作。

        7、前期物业服务合同

        明确前期物业服务企业及业主双方权利及义务。

        8、物业服务合同

        明确业主大会选聘的物业服务企业及业主双方权利及义务。

        （二）完成了《盘锦市物业管理条例》施行后的8项配套制度起草工作，文件和汇编已于5月21日下发各县区，全面提高我市物业管理的法制化水平

        1、盘锦市物业管理招标投标暂行办法 

        解决前期物业由建设单位选聘，尚未开展物业招投标工作且选聘程序不透明甚至暗箱操作现象。

        2、盘锦市物业管理专家库管理暂行办法

        加强对物业管理评标专家的监督管理，保证评标活动公正公平公开进行，提高评标质量。

        3、盘锦市商品房交付使用管理暂行办法

        解决建设遗留问题，明确商品住房必须向县区住建部门申请交付核验，取得《商品住房交付使用确认书》后方可交付使用。

        4、盘锦市住宅区首次业主大会会议筹备经费管理暂行办法

        明确业主大会经费来源及标准。

        5、盘锦市住宅专项维修资金管理暂行办法

        解决商品住宅专项维修资金启动难、审批程序繁琐、批复周期较长等原因，致使专项维修资金使用效率低下，难以应对一些紧急突发事件问题。

        6、盘锦市住宅小区物业管理工作考核暂行管理办法

        提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展

        7、盘锦市住宅物业服务等级标准

        明确了物业服务等级。

        8、盘锦市住宅物业服务等级评分标准

        明确了评分标准，实行分级管理分级考核。

        9、盘锦市物业服务企业信用信息管理办法

        规范我市物业服务企业经营行为，打造诚实守信市场环境，促进物业服务行业全面健康发展，解决物业企业资质取消后政府监管的不足问题。    

        三、加强法律法规的宣贯工作。

        《盘锦市物业管理条例》已于2019年5月1日起正式施行。以条例出台为契机，开展相关法律法规宣传工作。

        （一）召开全市物业管理工作会议，对物业管理工作做出具体部署。

        2019年3月29日，在人防二楼会议室组织各县区召开了全市物业管理工作会，主要是围绕物业管理部署全年工作，特别是以《条例》颁布施行为契机，开展四项专项活动，同时下发了《盘锦市物业管理“法治建设年”主题活动实施方案》《2019年老旧小区综合整治实施方案》《关于继续推进物业管理提升年重点工作的实施方案》《盘锦市开展“走进企业学标杆，推动行业促发展”活动方案》。

        为更好地规范物业管理活动，根据《条例》授权，经认真编辑，制定并下发了《关于印发盘锦市物业管理示范文本汇编的通知》，汇编文本主要包括《业主大会业主委员会工作指导文书》《盘锦市业主大会和业主委员会指导规则》《盘锦市业主大会议事规则》《盘锦市业主委员会工作规则》《临时管理规约》《管理规约》《盘锦市前期物业服务合同示范文本》和《盘锦市物业服务合同示范文本》等8项示范文本，为全市物业管理的顶层设计迈出了重要一步。

        （二）召开《盘锦市物业管理条例》颁布施行新闻发布会。

        2019年4月18日，在兴隆台区政法委三楼东会议室召开了《条例》颁布施行新闻发布会，参加单位主要有市人大、市委宣传部、县区住建局、街道社区、物业企业、建设企业和新闻媒体等共计60人，市人大法制委主任刘念东主任、市住建局史伟局长和徐世峰副局长分别就《条例》共同关心问题做了具体解释并回答了记者提问，为条例施行营造了良好的宣传气氛，提高了社会对物业管理工作的参与度。

        （三）在新闻媒体、报纸上进行宣传。

        2019年4月18日，在《盘锦日报》第八版上全版刊登《盘锦市物业管理条例问答》，一共50余条，基本涵盖了条例涉及的所有内容。

        2019年4月19日，在《盘锦日报》第一版上刊登了“《盘锦市物业管理条例》颁布施行新闻发布会召开”的新闻报道。

        2019年4月29日，在《盘锦日报》第二版上刊登了“市住建局组织培训《盘锦市物业管理条例》业务骨干”的新闻报道。

        （四）印刷并发放了《辽宁省物业管理条例》和《盘锦市物业管理条例》手册。

        为方便宣贯工作，市住建局将《辽宁省物业管理条例》和《盘锦市物业管理条例》小册子一并印发。2018年4月22日，为省市相关部门、县区相关部门、物业企业、开发建设单位、业委会等单位发放1800余套。

        （五）起草并下发相关宣贯文件及函文。

    

        2019年4月24日向县区住建局、开发建设单位和专业经营单位等部门下发了《关于贯彻实施<盘锦市物业管理条例>的通知》，向与《条例》宣贯有关的市直相关职能部门发出《关于贯彻落实<盘锦市物业管理条例>的函》。

        （六）召开《盘锦市物业管理条例》业务骨干宣贯培训会。

        2019年4月29日，在人防二楼会议室对各县区住建局物业行业分管领导、物业办全体工作人员、街道和社区50余人进行了业务培训，讲解了立法说明、立法对照表、“法律责任”汇编、讲解了即将出台的《盘锦市物业管理招标投标管理暂行办法》等四个相关文件。

        （七）发放《盘锦市物业管理条例宣传漫画》。

        2019年4月29日，为各县区发放了宣传漫画1800余幅，要求全市各小区在显著位置张贴两套（四幅），让条例更加的浅显易懂，以提高小区业主对《条例》的认知度，增加对物业管理和服务的参与度。

        （八）悬挂《盘锦市物业管理条例》宣贯标语和口号

        各物业企业已在小区显著位置悬挂宣贯标语，同时我局在石油大街（劳动局至水游城段）悬挂了10余幅《条例》的宣传标语。

        （九）筹备组建了盘锦市物业管理网。

        通过利用盘锦互联的先进技术，在梳理物业管理等相关工作后，初步搭建了网站构架，目前已开始试运行。主要包含了维修资金管理、投标投标、检查考核、政策法规和红黑榜等多个模块，今后的物业管理工作更加公开透明。   

        下一步，我局将继续完善我市物业行业相关制度建设，加强行业指导、监督和检查工作，加大宣传力度使全社会关注物业行业，参与到物业管理和服务之中，使我们的社会更加和谐，生活更加美好。

盘锦市住房和城乡建设局

2019年6月6日