孙夺代表：

　　您提出的《关于我市物业管理可持续发展的意见建议》收悉，现答复如下：

　　一、关于制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。《辽宁省物业管理条例》2018年2月1日施行后，市住建局立即召开《盘锦市物业管理条例（草案）》起草工作第一次专题会议，落实2018年3月14日市人大常委会立法工作会议精神，安排部署《草案》起草工作。成立起草领导小组，明确职责及任务分工，以项目化工作方式，日历化工作安排制定起草工作实施方案，聘请《辽宁省物业管理条例》（修订）专家组，全面负责《草案》起草工作，明确其参与草案的起草—法制审核—市政府常务会议审议—人大常委会一、二、三次审议—省人大常委会审议通过的全过程工作。参考民心网及物业企业管理协会等行业组织关于物业管理存在问题的分析及总结，结合盘锦实际，全面梳理汇总我市物业管理存在问题，形成问题清单，提供给《草案》起草工作专家组。草案广泛征求各相关部门意见，经市政府法制办法制审核，上报市政府常务会议审议通过，又提交市人大常委会三次审议，最终经省人大批准后实施。盘锦条例坚持“真管用、可操作”原则，紧密结合盘锦实际，在业主组织建设、商品房交付使用、专业经营单位维修责任界定、相关管理部门职责划分等方面有新的创设。盘锦条例自2019年5月1日起施行。

　　盘锦条例出台后，根据条例授权，完成了《条例》施行后的8项配套制度建设和物业管理8个示范文本的制订工作。8项制度分别是《首次业主大会会议筹备经费暂行管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务专家库管理暂行规定》《商品房交付使用管理办法》《物业服务企业信用信息管理暂行办法》《物业服务企业考核暂行管理办法》《承接查验办法》《物业服务等级划分及评分标准》《住宅专项维修资金管理暂行办法》。8个示范文本分别是：《临时管理规约》《管理规约》《业主大会和业主委员会指导规则》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》《业主大会和业主委员会指导文书》《前期物业服务合同》《物业服务合同》，通过制度规范，推动我市房地产开发建设单位、物业企业、业主、业主委员会、物业行政主管部门全部采用物业管理示范文本，全面提高物业服务及管理的规范化水平。

　　在此基础上，我局又形成了《关于加强我市物业管理工作的实施意见》，此文件是我市2020年物业管理的纲领性文件，在2019年草稿的基础上，增加物业小区分级标准认定、推进党建工作在物业管理工作中作用等内容，按照“重强抓”的方式，明确工作任务、责任单位、时间节点以及工作要求形成征求意见稿，正在广泛征求县区及相关部门意见。

　　二、关于采取多种举措，提高物业服务质量和水平。近几年，我市持续加大物业管理力度，2018年在全市范围启动物业管理提升年活动，从健全物业自治组织、提升业主自治能力，做好法规政策宣传、提升社会认知程度，推行物业标准管理、提升企业标准服务，推进智慧平台建设、提升物管科技水平，推行信用评价制度、提升政府监管能力，推进物业公开公示、提升企业诚信意识，加强征信体系建设、提升业主缴费意识，出台盘锦物业条例，提升依法治物水平等八个方面入手提升物业服务质量和水平。2019年按照辽宁省住建厅在全省开展物业管理提升年要求，围绕“强服务、树标杆、解难题”的主题，开展了推广应用“易安居”平台、推出物业服务标杆项目、开展职业技能大赛四个分项行动，这些措施综合运用，极大推动了全社会关心支持物业管理的氛围，提升了企业服务水平，提高了业主认知程度和相关部门重视程度，取得了明显的社会效果。

　　三、关于增加车位有效供给，规范小区停车管理。对于既有物业管理小区尤其是老旧小区而言，车辆剧增与车位有限矛盾突出，导致小区停车难。从实践看，主要从以下几个方面解决：一是公安机关指导业主大会和物业企业在不影响行人和车辆通行、不影响消防安全的前提下，利用住宅区内绿地、广场或较宽的道路等，划定停车泊位。住宅区内停车泊位无法提供的，公安机关可在住宅区周边三、四级道路或空地设立临时、夜间机动车车辆停车场。鼓励住宅小区周围非住宅停车场夜间对外开放。二是公安、交警、综合执法等部门共同做好小区外道路夜间临时停放车辆的安全工作，如增设小区路边监控摄像头，社区成立夜间巡逻队等，加强对夜间临时停车的安全管理。三是综合执法部门清理拆除小区内各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违法行为，最大限度扩大停车空间。四是政府相关部门加强公共交通建设，完善城市道路标识规范，加强文明行车宣传教育，借助媒体鼓励市民乘坐交通工具或非机动车辆，推行共享单车，倡导绿色出行。五是结合老旧小区改造，在改造旧小区配套设施同时改造可利用的场地，最大限度增加停车位。六是鼓励有条件的住宅小区建设立体化停车设施。七是物业企业主动作为，认真履职，制定车辆管理办法，合理设置行驶标志标识及行车循环路线，加强秩序维护和交通疏导，加强门岗管理和日常巡逻，实现车辆停放的有序管理。近日市公安部门正就《盘锦市机动车停车管理条例（草案）》征求意见，有望从法律层面进一步规范停车管理。

　　四、关于加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。市政府层面非常重视业主自治组织建设，去年今年都把业主委员会成立指标做为民生实事写进政府工作报告。我们正督导各县区、经济区把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设，纳入辖区社会治理和基层民主管理的总体安排，有计划、有步骤地组织实施。对符合条件的住宅小区，由街道办事处或乡镇人民政府牵头，按照“应建尽建”的原则，积极主动推进业主大会、业主委员会组建工作，指导和协助业主大会成立、业主委员会选举，确保组建工作符合法定程序，并充分发挥业主大会决定停车位使用、共有收益分配等关系业主共同重大利益的作用，提升业主自治意识和能力。按照省条例，对不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。按照市条例，对不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的住宅小区，成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责，确保到今年底，住宅小区业主委员会组建率力争达到100%。

　　五、关于严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。盘锦条例对此问题作出了明确规定，设定了商品房交付使用核验制度。规定：新建商品住房交付使用前，建设单位应当向物业所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门申请交付使用核验，取得《商品住房交付使用条件确认书》后方可交付使用。办理商品住房交付使用核验时，应提供下列资料：（一）商品房销（预）售许可证；（二）辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书；（三）供水、供电、供气、供热、通信等开通文件，采取临时性措施的，提供相关部门的证明文件；（四）项目按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业服务用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施的移交承接手续；公共服务配套设施不能与项目同步建设、同步交付使用的，开发建设单位应当提供可供过渡使用的相应配套设施，并出具书面承诺书（承诺书包含公共服务配套设施交付使用的时间、交付使用时应当达到的标准等内容）；（五）物业管理区域内的道路、绿化工程完成情况的书面报告书；（六）与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同；（七）法律、法规、规章和政策规定的其他资料。未取得《商品住房交付使用条件确认书》的商品住房，不得交付使用。未取得《商品住房交付使用条件确认书》的建设单位，向买受人交付房屋的，应当承担相应的法律责任，并承担自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用条件确认书》期间的物业服务费，并且在法律责任中规定，建设单位将未取得《商品住房交付使用条件确认书》的商品住房交付使用的，由城市管理行政执法部门责令限期补办手续，并按照每套商品住房销售额处千分之二以上千分之五以下的罚款，但每套商品住房处罚金额不得超过三万元。目前，我们正积极推进条例的贯彻落实工作。

　　六、关于创新维修资金使用方式，出台相关办法。根据近几年实际操作中存在的问题，重新梳理维修资金审批流程、修改完善审批表格，变一次公示为三次公示，变行业主管部门公示为谁申请谁公示；改变选择监理单位、审价单位方式，变申请人自主选择；现场勘察人员不再介入终审验收，改为对监理项目进行抽查；增加业主签字砝码，并按签字比例电话核实。推进维修资金专户系统建设。经过积极沟通努力，新系统（N系统）已于4月25日正式上线，对于目前新老系统并行期间发现的问题，与建行做好对接，继续完善，为录入数据做准备。配齐配强系统操作人员，对票据丢失、开据错误、开发企业打包缴交无个人名字的情况，按系统查询-证件确认-填单-签字-盖章-归档程序处理。研究应急维修办法。对适用简易程序的屋面防水等急需维修项目，本着“特事特办”原则，申请人在完成初期申请手续后，可在局长办公会议未召开前，以书面形式做出相关内容承诺，即可组织施工。民法典实施后，我们将对业主签字人数作相应调整。

　　七、关于加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。物业管理涉及公安、消防、综合执法、环保、物价、工商等多个部门。由于我市尚未建立统一的领导机构进行综合协调，致使各部门职责界定不清晰，协调配合不够顺畅，齐抓共管的良好局面还没有形成，存在推诿、扯皮现象，一些小区内私搭乱建、违章建筑、改变房屋用途、噪音扰民等问题长期得不到有效解决。按照辽宁省条例规定，市、县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度，公布投诉方式，接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉，及时答复处理结果。经核查属实的，县物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知，责令其限期整改。县城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并答复投诉人。下一步将协调相关部门，推动这项制度落到实处。

　　八、关于支持智慧物业建设，开展互联网+服务。关于建设智慧社区管理平台，我们推广省易安居平台建设，对接我市智慧城市战略，用云计算、大数据等技术连接物业、居民、政府、媒体和社区服务提供方，形成“互联网+服务”一站式解决方案，打造智慧社区。用户只需关注自己所在小区的微信公众号，即可享受智能门禁、智能停车场、线上投诉报修、在线通知等高效便捷的物业服务。通过易安居平台和民心网、市长热线、网格管理中心等平台，提供政府监管系统、物业管理系统、业主生活服务系统，实现解决投诉、报修、随手拍上传、电梯救援、数据分析、绩效考核等功能，及时处理物业管理方面的投诉和报修等问题，从源头上化解物业矛盾纠纷，畅通群众投诉解决渠道，年底前各县区、经济区物业管理平台建成率力争达到100%，保证每个物业小区必须有物业管理智能平台，有微信公众号，有易安居平台，把一系列“跑腿事儿”整合到线上，实现业主可以足不出户，随时随地参与小区建设和管理。

　　九、关于建设社区O2O，完善特色服务优势。O2O，是Online To Offline的缩写即在线离线/线上到线下，是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的平台。我市几家较大的物业企业充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用,为社区居民提供一个安全、舒适、便利的智慧化生活环境，在这一背景下已经对社区“O2O”模式进行探索，取得了一些有益经验。比如瀚新物业瀚新家生活微信平台目前关注量达到2万多人，线上互动日常化，发布信息及时、到位，投诉报修直观、快速并能得到及时反馈，人工客服配合智能回复给业主良好的沟通体验；经济效益显现，在微信平台商城可以选购商品以及预约服务，订单产生既有线下配送或者服务对接。比如天格物业的智能化线上管理模式结合财务系统、客服系统、工程系统、安保系统、环境系统等五大系统，倡导数据重构物业，服务改变未来的思想，运用互联网思维结合科技手段把小区打造成智慧型社区。再如四季城物业创立的福兴生活社区O2O——“服务+体验+技术”模式，以基础物业为核心，融合线下业主体验中心及线上智慧化社区，开展智慧化社区升级、智能前端小程序、全景社区系统平台、增值业务解决方案，开办社区超市，实现业主领物业费。

　　以上答复您是否满意，如有意见，敬请反馈。

　　衷心感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，并欢迎您在以后的工作中提出更多的宝贵意见和建议。 

　　盘锦市住房和城乡建设局

　　2020年4月7日