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索 引 号: 主题分类: 市政府文件
发文机关: 盘锦市政府 成文日期:
标  题: 盘政发〔2016〕18号 盘锦市人民政府关于调整城区土地级别及基准地价标准的通知
发文字号: 发布日期: 2016-05-06
主 题 词:

盘政发〔2016〕18号 盘锦市人民政府关于调整城区土地级别及基准地价标准的通知

发布时间:2016-05-06 浏览次数:116

各区、县人民政府,辽东湾新区,辽河口生态经济区,市政府各部门、各直属机构:

    为加强地价管理,准确反映城市地价分布规律和地价水平,依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》,结合我市实际,制定了新的土地级别、基准地价标准,现予公布,并就有关事项通知如下:

    一、土地级别和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据,根据国家有关规定,由市国土资源局对城区地价实施动态监测。

    二、对土地出让、企业改制、抵押等地价评估必须依据新公布的盘锦市城区基准地价标准,综合宗地区位和规划条件等因素按规定程序确定。

    三、本次调整成果自发布之日起执行。原《盘锦市人民政府关于调整盘锦市城区基准地价的通知》(盘政发〔2007〕19号)同时废止。


    附件:1.盘锦市城区基准地价标准和土地级别范围

          2.关于盘锦市城区土地级别与基准地价使用有关问题的说明

 

盘锦市人民政府    

2016年5月6日    


    附件1

盘锦市城区基准地价标准

级别

商业用地

住宅用地

工业用地

Ⅰ级

4363

2117

553

Ⅱ级

3228

1768

456

Ⅲ级

2465

1395

373

Ⅳ级

1460

1068

341

Ⅴ级

1074

843

一类

253

二类

161

Ⅵ级

794

664

-

-

 

商业用地级别范围

级别

所在区

路段范围

Ⅰ级

兴隆台区

兴隆台街-双兴路-市府大街-泰山路-兴隆台街

Ⅱ级

兴隆台区

公园街-双兴路-兴油街-林丰路-惠宾街-兴油支路-兴一联东路-兴油街-泰山路-公园街(扣除Ⅰ级范围)

双台子区

红旗大街-双兴路-东风街-渤海路-新华街-辽河路-红旗大街

Ⅲ级

兴隆台区

工业街-双兴路-公园街-青年路-兴油街-石化路-惠宾街-青年路-友谊街-双兴路-环城南街-泰山路-友谊街-兴油支路-盘宇街-辽河路-石油大街-群英路-兴油街-辽河路-公园街-油海路-管廊街-泰山路-工业街(扣除Ⅰ、Ⅱ级范围)

双台子区

长征街-铁路-新颜街-湖滨路-礼贤路-长征街(扣除Ⅱ级范围)

大洼区  田家街道

环城南街-双兴路-东方大街-泰山路-环城南街

Ⅳ级

兴隆台区

沿河北街-铁路-兴油街-芳草路-友谊街-石化路-盛市街-香稻路-环城南街-中华路-沿河北街(扣除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级范围)

双台子区

城北街-滨河东路-新颜街-新堤街-中华路-一统河-延湖路-城北街(扣除Ⅱ、Ⅲ级范围)

大洼区田家街道和前进街道

环城南街-紫江路-学府街-双兴路-霍田公路-泰山路-学府南街-锦江路-环城南街(扣除Ⅲ级范围)

Ⅴ级

兴隆台区

沿河北街-环城东路-长湖街-铁路-规划路-环城东路-环城南街-环城西路-沿河北街(扣除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级范围)

双台子区

双绕街-林丰路-双台子河-环城西路-双饶街(扣除Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级范围)

大洼区  田家街道

环城南街-芳草路-学府街-向海大道-秀水河-中华路-环城南街(扣除Ⅲ、Ⅳ级范围)

Ⅵ级

兴隆台区

Ⅰ-Ⅴ级别以外区域

双台子区

Ⅱ-Ⅴ级别以外区域

大洼区  田家街道

Ⅲ-Ⅴ级别以外区域

注:以上描述不详之处以用地级别图为准。

住宅用地级别范围

级别

所在区

路段范围

Ⅰ级

兴隆台区

兴油街-迎宾路-惠宾街-泰山路-兴油街

Ⅱ级

兴隆台区

公园街-林丰路-东跃街-青年路-惠宾街-林丰路-友谊街-泰山路-盘宇街-兴油支路-市府大街-辽河路-公园街(扣除级范围)

双台子区

红旗大街-铁路-新颜街-湖滨路-礼贤路-红旗大街

Ⅲ级

兴隆台区

沿河北街-双兴路-工业街-站前街-石化路-于家街-青年路-盛市街-林丰路-环城南街-辽河路-友谊街-群英路-工业街-辽河路-沿河北街(扣除、Ⅱ级范围)

双台子区

丰工街-长征街-双兴路-红旗大街-礼贤路-湖滨路-新堤街-一统河-丰工街

大洼区  田家街道

环城南街-双兴路-东方大街-东方西街-锦江路-环城南街

Ⅳ级

兴隆台区

沿河北街-林丰路-新工街-石化路-铁路-兴油街-芳草路-盛市街-石化路-环城南街-中华路-沿河北街(扣除、Ⅱ、Ⅲ级范围)

双台子区

双绕街-林丰路-新颜街-铁路-长征街-丰工街-一统河-中华路-双绕街

大洼区田家街道和前进街道

环城南街-林丰路-学府街-向海大道-霍田公路-锦江路-学府南街-规划路-东方西街-中华路-环城南街(扣除Ⅲ级范围)

Ⅴ级

兴隆台区

沿河北街-环城东路-环城南街-环城西路-沿河北街(扣除、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级范围)

双台子区

双台子河-规划路-绕城西路-级别界线-太平河-沟海铁路-规划路-六里河-环城东路-规划路-双台子河(扣除Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级范围)

大洼区  田家街道

环城南街-芳草路-学府街-向海大道-规划路-泰山路-御品街-秀水河-中华路-环城南街(扣除Ⅲ、Ⅳ级范围)

Ⅵ级

兴隆台区

Ⅰ-Ⅴ级别以外区域

双台子区

Ⅱ-Ⅴ级别以外区域

大洼区  田家街道

Ⅲ-Ⅴ级别以外区域

注:以上描述不详之处以用地级别图为准。

 

工业用地级别范围

级别

所在区

路段范围

Ⅰ级

兴隆台区

兴油街-林丰路-惠宾街-辽河路-兴油街

双台子区

长征街-渤海路-朝阳街-铁路-新颜街-湖滨路-延湖路-长征街

Ⅱ级

兴隆台区

沿河北街-启工路-隆盛北街-建新路-兴油街-芳草路-惠宾街-石化路-于家街-青年路-友谊街-双兴路-环城南街-泰山路-友谊街-群英路-市府大街-中华路-兴油街-群英路-公园街-辽河路-沿河北街(扣除级范围)

双台子区

一统河-辽河路-城北街-铁路-朝阳街-渤海路-长征街-延湖路-湖滨路-新堤街-中华路-一统河

Ⅲ级

兴隆台区

沿河北街-郭家村、团结村界线-环城东路-环城南街-环城西路-沿河北街(扣除、Ⅱ级范围)

双台子区

太平河-铁路-双绕街-林丰路-双台子河-环城西路-太平河

Ⅳ级

兴隆台区

Ⅰ-Ⅲ级别以外区域

双台子区

Ⅰ-Ⅲ级别以外区域

Ⅴ级Ⅰ类

大洼区  田家街道

环城南街-向海大道-学府南街-锦江路-环城南街

Ⅴ级Ⅱ

大洼区  田家街道

Ⅴ级Ⅰ类以外区域

Ⅴ级Ⅱ

盘山县

吴家镇

吴家村、郭家村、团结村、榆树村、双桥子村

注:以上描述不详之处以用地级别图为准。



    附件2

    关于盘锦市城区土地级别与基准地价使用有关问题的说明

    一、土地定级分类及土地利用现状分类参照体系的适用

    按照《城镇土地分等定级规程》要求,本次土地定级采用分类定级,共分商业、住宅、工业三种用途,同时制定了相应用途级别的基准地价。本次更新将土地利用现状分类与参照基准地价用途分类进行了衔接。具体衔接情况见下表:

    土地利用现状分类中建设用地与本次基准地价用途衔接表

一级地类

二级地类

参照体系

修正幅度

05商服用地

051批发零售用地

商业用地

110%

其中

加油加汽站

商业用地

150%

汽车4S店

商业用地

115%

052住宿餐饮用地

商业用地

100%

其中

旅馆用地

商业用地

90%

五星级以上酒店用地

商业用地

70%

053商务金融用地

商业用地

84%

054其他商服用地

商业用地

100%

06工矿仓储

用地

061工业用地

工业用地

100%

062采矿用地

工业用地

100%

063仓储用地

工业用地

100%

07住宅用地

071城镇住宅用地

普通住宅、公寓

住宅用地

100%

别墅

住宅用地

120%

08公共管理与

公共服务用地

081机关团体用地

住宅用地

90%

082新闻出版用地

住宅用地

90%

083科教用地

住宅用地

90%

084医卫慈善用地

住宅用地

80%

其中

福利救助用地

工业用地

120%

085文体娱乐用地

住宅用地

95%

086公共设施用地

工业用地

100%

087公园与绿地

工业用地

100%

088风景名胜设施用地

商业用地

80%

09特殊用地

091军事设施用地

根据实际用途确定

092使领馆用地

住宅用地

90%

093监教场所用地

工业用地

100%

094宗教用地

住宅用地

100%

095殡葬用地

商业用地

100%

10交通运输

用地

101铁路用地

工业用地

100%

102公路用地

工业用地

100%

103街巷用地

工业用地

100%

105机场用地

工业用地

100%

106港口码头用地

工业用地

100%

107管道运输用地

工业用地

100%

11水域及水利设施用地

工业用地

80%


    二、土地级别范围说明和宗地土地级别的确认

    1.根据《盘锦市土地利用总体规划》(2006—2020年),本次级别更新和基准地价评估范围为城区双台子区、兴隆台区、大洼区田家街道和前进街道部分土地、盘山县吴家镇部分土地。对于城区双台子区、兴隆台区规划区以外的宗地确定土地级别时参照相应行政区域内级别的最末级,大洼区田家街道和前进街道、盘山县吴家镇定级和基准地价评估范围以外的土地不在本次工作范围。

    2.本次土地级别更新将商业、住宅分为6个级别,工业分为5个级别。土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明,具体确定宗地的土地级别以土地级别图为准。

    三、基准地价内涵及设定条件

    基准地价是指在某一时点上,城镇各土地级别或均质区域内,在设定平均容积率水平和平均土地开发程度下的分用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限完整的平均土地使用权价格。

    1.开发程度的设定

    商业用地设定为“六通一平”,即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热及宗地红线内场地平整。

    住宅用地设定为“七通一平”,即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热、通燃气及宗地红线内场地平整。

    工业用地Ⅰ级-Ⅴ级Ⅰ类设定为“五通一平”,即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯及宗地红线内场地平整,Ⅴ级Ⅱ类设定为“三通一平”,即宗地红线外通路、通电、通讯及宗地红线内场地平整。

    当土地开发程度与基准地价定义开发程度不一致时,须进行开发程度修正。盘锦市城区商业、住宅用地基准地价设定开发程度分别达到“六通一平”、“七通一平”,工业用地基准地价设定开发程度分别达到“五通一平”、“三通一平”条件。若宗地开发状态与基准条件开发程度有差异,直接加上或扣除相应的开发费。

基础设施开发费

                                                        单位:元/m2

通电

通讯

通路

通上水

通下水

通暖气

通煤气

场地平整

合计

23

5

28

15

10

25

10

24

140


 

    2.平均容积率的设定

    商业用地Ⅰ-Ⅲ 级平均容积率为2.5,Ⅳ-Ⅵ级平均容积率为2.0;住宅用地平均容积率为2.3;工业用地平均容积率为1.0。

    3.法定最高土地使用年限及土地还原利率

    商业40年,还原利率7.5%;住宅70年,还原利率6.5%;工业50年,还原利率5.5%。

    4.基准地价的估价基准日

    本次更新估价基准日设定为2015年1月1日。

    四、容积率修正

    1.商业用地和住宅用地宗地地价评估、出让金评估、规划指标调整补交差价评估时,须进行容积率修正,容积率在修正系数表范围内且表中没有修正系数的,修正系数采用相邻两个修正系数线性插值确定。

    2.商业用地容积率小于1.1时,采用基准地价系数修正法评估时不向下减价修正;住宅用地容积率小于1.5时,采用基准地价系数修正法评估时不向下减价修正;当容积率超出容积率修正系数表范围时,对应的修正系数采用公布的公式进行计算。

    3.工业用地不进行容积率修正。

    4.对于一些特殊的商业用地和住宅用地,如住宅中别墅用地,商业用地中加油站用地、汽车销售用地、超级市场用地等容积率低于基准地价规定标准时不向下修正。

    五、期日修正

    在使用基准地价系数修正法进行评估时,需期日修正,期日修正系数宜采用盘锦市地价监测成果进行修正。

    六、开发程度修正

    当土地开发程度与基准地价定义开发程度不一致时,须进行开发程度修正。盘锦市城区商业、住宅用地基准地价设定开发程度分别达到“六通一平”、“七通一平”,工业用地基准地价设定开发程度分别达到“五通一平”、“三通一平”条件。若宗地开发状态与基准条件开发程度有差异,直接加上或扣除相应的开发费。

    七、地下空间土地使用权价格的计算

    本次更新将盈利性地下空间土地使用权价格纳入基准地价体系,计算地下空间使用权价格计算方式如下:

    1.计算单建地下空间楼面地价,首先评估其地上相同位置、相同用途,容积率按盘锦市基准地价成果(商业用地Ⅰ-Ⅲ级标准容积率为2.5,Ⅳ-Ⅵ级标准容积率为2.0)计算土地的楼面地价,然后乘以修正系数,得出单建地下空间楼面地价。

盘锦市地下空间使用权价格比例修正系数表

类  别

层  数

修正系数

单建地下空间(商业)

地下一层

20%

地下二层及以下

10%

结建商业地下空间

地下一层

40%

地下二层及以下

20%

结建停车场地下空间

——

15%

    2.计算商业结建地下空间的楼面地价,首先评估其地上部分的楼面地价,然后乘以对应的修正系数,得出结建商业地下空间的楼面地价。

    3.计算停车场结建地下空间的楼面地价,首先评估其地上部分实际用途的楼面地价,然后乘以对应的修正系数,得出结建停车场地下空间的楼面地价。

    八、基准地价计算公式

    采用基准地价计算宗地价格的公式为:

    待估宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×宗地用途修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×年期修正系数×(1+宗地所在区域综合因素修正系数)+宗地所在区域基础设施配套程度差异值。

    采用路线价计算宗地地价的公式为:

    待估宗地价格=路线价×宽深比修正系数(深度修正系数×宽度修正系数)×期日修正系数×容积率修正系数×年期修正系数+宗地所在区域基础设施配套程度差异值。

    计算地下空间使用权价格的公式:

    待估宗地地价=[待估宗地所在区域基准地价×宗地用途修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×年期修正系数×(1+宗地所在区域综合因素修正系数)+宗地所在区域基础设施配套程度差异值]×地下空间修正系数。

 

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