尊敬的吴威委员：

您好！您在市政协八届四次会议上提出的《关于加强我市物业管理的提案》收悉。十分感谢您对物业管理工作提出的宝贵意见，经我们认真研究，现就您的建议答复如下：

一、关于规范和加强小区道路停车位划线管理。

《盘锦市机动车停放管理条例》第十五条规定，居民住宅区配建机动车停放设施不能满足业主停放需求的，按照物业管理相关规定并且经业主大会同意，可以统筹利用业主共有场地设置机动车临时停放区域。公安机关交通管理部门可以在居民住宅区周边道路设置道路限时停车泊位，并通过标识牌、网上通知等方式进行明示。公安机关指导业主大会和物业企业在不影响行人和车辆通行、不影响消防安全的前提下，利用住宅区内绿地、广场或较宽的道路等，划定停车泊位。住宅区内停车泊位无法提供的，公安机关可在住宅区周边三、四级道路或空地设立临时、夜间机动车车辆停车场。物业企业主动作为，认真履职，制定车辆管理办法，合理设置行驶标志标识及行车循环路线，加强秩序维护和交通疏导，加强门岗管理和日常巡逻，建立多功能、科学化、智能化的高科技停车管理系统，提高停车场库的利用率，提升停车服务水平，实现车辆停放的有序管理。

二、关于加强停车场建设，避免占道停车。

《盘锦市机动车停放管理条例》第六条规定，鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化机动车停放设施。政府可出台优惠政策鼓励停车场建设，公共停车设施实行多元化投资体制，推进停车设施民营化，实现“谁投资、谁经营、谁受益”。综合执法部门清理拆除小区内各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违法行为，最大限度扩大停车空间。结合老旧小区改造，在改造老旧小区配套设施同时改造可利用的场地，最大限度增加停车位。

三、推进业主委员会自治工作，积极维护合法权益。

业主委员会是业主大会的执行机构，是业主与物业企业之间、业主与业主之间重要的沟通纽带。为进一步做好业委会组建，规范业主、业主大会及业主委员会的各项行为，我市出台了《关于对业主大会筹备组成员和业主委员会成员任职条件的指导意见》，督导各县区政府组织街道、社区对已成立业主委员会的小区进行规范及自治，对未建立业委会的小区抓紧组建。目前，全市物业小区共成立业主委员会（物业管理委员会）413个，达到100%，完成了市政府2020年民生实事任务目标。

四、构建纠纷协调机制，有效化解物业纠纷工作

从调研和我们日常工作中了解掌握的情况看，物业管理纠纷主要是物业使用、物业服务、物业交接过程中发生的各类民事纠纷，能否有效化解此类纠纷，不仅关系到居民群众的切身利益，也涉及到基层的和谐稳定。为有效将物业管理纠纷预防化解在初始阶段，营造和谐安宁的良好社会环境，市住建局结合全市物业管理工作实际，指导各县区物业主管部门，并联合司法部门，加大了人民调解化解物业管理纠纷的工作力度，积极推动建立了社区、业委会、物业公司和居民代表参与的联席会议制度，共同商讨社区重大事务。主要依托社区党建这一平台，促进党支部、业委会、物业公司和居民代表等多方资源共享，积极探索“共商、共建、共治、共享”的基层社会治理模式，建立联席会议机制和居民反馈机制，积极引导支持各方共同参与社区治理和建设。2020年，全市各物业管理住宅区通过协商方式解决了一批诸如环境脏乱差、物业服务不到位、房屋维修等群众关心的热点和难点问题，推动了社区居民和谐自治并取得了初步成效。

五、明确物业公司与业主的责权利。

《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》已对物业企业和业主的权利、义务以及业主委员会的职责都做出了明确规定。街道、社区负责组织、指导和督促居民小区成立业主委员会，组织签订和落实《管理规约》和《业主公约》，协调指导物业企业落实管理服务合同，主动协调处理管理服务中发生的突出矛盾纠纷。物业企业严格按法律、法规和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理和收取服务费用，主动接受业主和业委会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务，劝阻违反物业管理规约的行为，协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动等，共同维护小区的管理秩序，确保小区管理规范及和谐稳定。

六、起草制定了《盘锦市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》，完善顶层设计。

为深入贯彻《辽宁省物业管理条例》《盘锦市物业管理条例》等法规政策，切实解决当前物业管理工作热点难点问题，提升物业服务水平和居住品质，市住建局根据《民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》《盘锦市物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规，结合我市物业管理工作实际，起草制定了《盘锦市关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》，在《实施意见》编制成稿过程中，徐同连副市长多次主持召开专题会议进行研究部署，对内容亲自审核把关；起草人员多次深入县区和企业调研，充分征求了相关部门的意见。2020年10月完成《实施意见》初稿；2021年5月18日，《实施意见》通过市司法局合法性审查。《实施意见》主要对全市物业管理工作进行了部署和完善。

1、在健全物业管理体制方面入手。一是压实物业管理工作职责，进一步明确和细化职责分工、明晰管理边界；二是做实住宅小区物业管理联席会议制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题；三是重点推进行政执法进小区，住建、城管执法、公安、消防、自然资源、市场监督、卫生监督等部门应根据各自职责进入住宅小区开展行政执法工作，加大对建设单位和物业服务企业的监管，切实消除小区执法死角，解决行政执法最后一公里问题。

2、在住宅小区前期物业管理方面强化管理力度。一是加强物业管理招投标监管，建设单位在选聘物业服务企业从事前期物业服务的，应当通过招投标的方式选聘，对擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由城管执法部门依法处罚；二是落实住宅小区承接查验制度，把好承接查验关口，对建设单位、物业服务企业按《物业承接查验办法》规定履行承接查验义务；严把新建物业（商品房）交付使用关口。明确新建物业（商品房）交付条件、交付流程，切实维护当事人的合法权益。

3、对物业服务企业加强监管力度。按照辽宁省出台的物业服务等级标准、物业标杆企业评审标准，结合我市实际，重新修订盘锦市住宅物业服务等级标准及考核标准；二是出台前期物业收费政府指导价，对实行政府指导价的住宅小区前期物业服务收费实行分级定价，加快建立动态调整、质价相符的收费机制；三是建立物业服务企业诚信“红黑名单”制度，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。积极扶持社会信誉好、服务质量优的物业企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，形成优胜劣汰的市场竞争机制；四是发挥行业自律作用，推动成立全市物业管理行业协会，加强行业协会建设，扩大行业协会覆盖面，积极发挥行业协会桥梁纽带、行业自律、正确舆论导向和服务企业作用。

4、加强对业主大会、业主委员会指导监督。一是加强业主委员会建设,调动业主委员会成员积极性，探索建立业委会成员工作津贴补贴制度，由业主委员会根据小区公共部位经营收入状况确定津贴发放标准，经业主大会讨论通过，并在管理规约中予以明确；二是强化属地政府监督职责,街道办事处（镇人民政府）要督促业主委员会严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约规范运作，对业主大会、业主委员会违反法律、法规作出的决定，街道办事处（镇人民政府）要及时责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

5、切实解决物业管理热点难点问题。一是破解首期住宅专项维修资金缴纳及使用难题,加大城管执法部门的行政执法力度，建立物业专项维修资金使用绿色通道,当共用部位、共用设施设备出现重大隐患，危及业主人身和财产安全，物业企业和业委会经协商可申请启动绿色通道，紧急使用物业专项维修资金;二是强化物业管理用房建设,建设单位在建设过程中，自然资源部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业管理用房作为规划设计指标进行审查，住建部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业管理用房建筑面积、位置进行核查；自然资源部门所属不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业管理用房建筑面积、位置。

再次感谢你对我们工作的关心，希望您能一如既往地支持我们的工作，提出宝贵的意见和建议！

盘锦市住房和城乡建设局

2021年6月9日