《盘锦市全域城乡公示地价标准的通知》 政策解读
《盘锦市全域城乡公示地价标准》（以下简称《标准》）已经市政府2022年12月29日印发，2023年1月1日实施。
一、文件背景
（一）法律法规要求
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：基准地价、标定地价应当定期确定并公布。《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出：完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制。按照规定，基准地价应视市场情况更新，更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。
（二）总体思路
以国土空间规划为引领，在土地级别和基准地价更新中充分考虑规划因素对土地质量提升和价值显化的导向作用。
一是以规划为基础结合管理需要，确定定级范围和价格内涵。考虑最新空间规划的开发边界综合确定定级范围。明确地价内涵为，确定商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务、农用地等用途。
二是建立定级因素体系，科学划分土地级别。以区域规划定位、乡镇划定位为基础，结合交通设施、配套设施、环境条件资源、产业特色情况，综合判定土地级别。在土地级别与均质区域基础上考虑地价影响因素变化划定标定区域。
三是测算各用途收益，确定基准地价。以市场交易、经营收益、成本费用等客观数据的调查统计，评估测算出各用途的平均价格，结合实际情况最终确定基准地价。在标定区域的基础上，选取有代表性的宗地做为标准宗地，并评估确定标准宗地价格。
（三）制定的过程
按照市政府对全域、全地类城乡公示地价开展全面更新评估的工作部署，2021年12月开始启动评估工作，通过招标确定技术承担单位，经专题研究、外业调查、内业评估，与各县区人民政府、辽滨经开区管委会多轮沟通，并征求了市发改、财政、住建、商务、工信、农业农村、林湿等部门意见，形成了《标准》审议稿。按照公示地价实施程序，《标准》经省厅技术复核验收通过；按照《自然资源听证规定》，面向社会举行了听证；通过了市司法局开展的合法性审查。
二、政策及技术依据
1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，2020年1月1日起施行）；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
3.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；
4.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，2016年7月2日公布，2016年12月1日施行）；
5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年7月2日中华人民共和国国务院令第743号第三次修订，2021年9月1日起施行）；
6．《自然资源听证规定》（中华人民共和国国土资源部令第22号）（2004年1月9日国土资源部令第22号发布，2004年5月1日施行，2020年3月20日自然资源部令第6号修订）；
7.自然资源部《关于部署开展2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发[2022]13号）；
8．《土地利用现状分类标准》（GB/T 21010-2017）（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会2017年11月01日发布）；
9.自然资源部办公厅关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》的通知（自然资办发﹝2020﹞51号，2020年11月17日发布）；
10．《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014 ）（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2014年7月24日发布，2014年12月1日实施）；
11．《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2014年7月24日发布，2014年12月1日实施）；
12.《农用地质量分等规程》(GB/T 28407-2012)(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2012年6月29日发布，2012年10月1日实施)；
13.《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2012年6月29日发布，2012年10月1日实施)；
14．《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012)(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2012年6月29日发布，2012年10月1日实施)；
15.《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）（中华人民共和国土地管理行业标准，2021年3月2日发布，2021年6月1日实施）
16.《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）（中华人民共和国土地管理行业标准，2021年3月2日发布，2021年6月1日实施）
17．《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）（中华人民共和国国土资源部2017年12月25日发布，2018年3月1日实施）；
18.《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201-2021）（中国土地估价师与土地登记代理人协会团体标准2021年8月1日发布并实施）；
19.辽宁省自然资源厅《关于印发辽宁省〈集体农用地基准地价制定技术要点〉和〈国有农用地基准地价制定技术要点〉的通知》（2021年2月3日）。
三、主要内容
本《标准》主要包括建设用地基准地价标准、农用地基准地价标准、标定地价标准和关于盘锦市城乡公示地价使用有关问题的说明四个部分。按照中央关于集体土地与国有土地“同权同价”的精神，各用途基准地价一致。
（一）建设用地基准地价。着重体现与国土空间规划的衔接，土地级别与地价突显“一轴五城”、“一带双创”的战略格局，综合考虑了推动全市地价上涨因素和抑制地价因素，划定商服用地、住宅用地、公服用地一类9个级别，工业用地、公服用地二类8个级别。
（二）农用地基准地价。全域农用地分3个土地级别，分县区开展了价格更新评估，分别制定了国有农用地使用权50年期和30年期基准地价，集体农用地承包经营权30年期基准地价和经营权30年期基准地价。集体农用地经营权与国有农用地使用权价格实质相同，承包经营权价值比经营权价值略高，符合辽宁省《集体农用地基准地价制定技术要点》。
（三）建设用地标定地价。根据自然资源部工作部署开展标定地价体系建设工作，结合建设用地各用途定级结果，选择29宗标准宗地，其中商服10宗、住宅12宗、工业7宗，商服和住宅主要分布于主城区，工业主要分布于各省级以上工业园区。
（四）关于城乡公示地价使用的说明。是对公示地价体系应用方面的重要补充，明确了各用途土地二级分类与基准地价的衔接体系和地下空间土地使用权、混合用途土地价格的计算方式，规定了容积率修正方法和参数、标定地价更新等有关事宜。
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