各县、区人民政府，辽东湾新区、辽河口生态经济区管委会，市政府各部门、各直属机构：

    经市政府常务会议讨论研究同意，现将市住建委《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》转发给你们，请认真组织实施。

 

盘锦市人民政府办公室   

2016年12月24日      

 

关于进一步加强物业管理工作的实施意见
（市住建委）

    为进一步理顺物业管理工作体制和机制，明确物业管理职能，提升物业服务质量和水平，促进物业服务行业规范发展，改善人民群众生活环境，维护社会和谐稳定，现就加强物业管理工作提出如下意见：

    一、指导思想

    以党的十八大精神为指导，以市第七次党代会精神为引领，以提高物业管理水平和服务质量为目标，按照建立健全市政府决策、县区政府负责、街道具体实施、社区配合落实的新型城市管理体制总体要求，切实加强体制机制建设，完善以县区为责任主体的物业管理体制，充分发挥县区政府、街道办事处和社区居委会在物业管理中的作用，构建具有盘锦特色的物业管理机制和运行模式，推动物业管理社会化、市场化、专业化、规范化发展，促进社区和谐稳定与社会文明进步。

    二、建立健全物业管理工作机制

    按照市政府调整市、区管理体制、下放城市管理权限相关工作意见和深化改革发展要求，重点发挥属地管理职能，激发县区改革动能，创新县区管理模式，释放县区管理活力，夯实县区管理基础，构建“条块结合、属地管理、行业监督”的物业管理制度框架，明确职责分工，全面依法推进，严格绩效考核，实现物业管理工作的良性发展。

    物业管理在坚持属地管理的前提下，对需市政府相关部门协调解决的，通过属地住建、物价、工商、公安、环保、消防、质监、综合执法等相关部门对位市级相应部门协调解决；需多部门共同解决的，由县区政府、经济区管委会牵头，会同市住建部门共同解决。

    创新行政监管手段和模式。市与县区、经济区工作衔接要以县区、经济区横向联系、横向交叉为主，县区、经济区在房屋规划设计、企业资质审批、小区竣工验收、物业服务收费等环节要做好与各相关部门协调配合，各相关部门要切实增强服务意识，主动服务、靠前服务。

    配强基层工作力量。赋予街道办事处、社区居委会更多物业管理职能，实现物业管理与社区网格化管理联动发展。

    （一）市政府各相关部门工作职责

    市住建部门：负责贯彻执行上级有关物业管理规定，制定我市物业管理发展规划、配套政策和行业标准，开展行业监督、检查、指导；负责全市住宅专项维修资金的归集、使用和管理；负责市级物业管理优秀项目考评验收，参与国家级、省级物业管理示范项目的考评验收；负责全市物业企业信用档案的建立和管理；负责依法查处物业管理活动中的重特大违法、违规行为；负责对各县区、经济区物业管理工作进行监督、检查、指导、考核；负责组织开展物业服务从业人员专业培训。

    市规划部门：负责审查居住区建设项目是否符合国家有关规定中的公共服务设施配建要求及是否配备相应规模的物业管理用房。建设单位要按照不低于总面积3‰的比例配置物业管理用房，且最低不低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等功能，未达到标准的，市规划局将不予审批。

    市工商部门：负责受理将住宅、车库登记为经营场所的申请。凡申请人未能提交利害关系人和社区书面同意材料的，不予受理。对物业管理区域内未取得营业执照，擅自从事经营活动等违法、违规行为，依照相关规定进行处理。

    市公安部门：负责查处违反《中华人民共和国治安管理处罚法》及燃放烟花爆竹等行为，加强犬类管理和生活噪音管理，指导物业企业做好小区安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度。

    市环保部门：负责处理物业管理区域内及周边工业和建筑噪声扰民行为，以及油烟、废气超标排放等环境污染行为。

    市大数据管理部门：负责将经法院判决不履行物业服务合同或主管部门公布的有不良记录企业名单，以及恶意拖欠物业费的业主名单纳入社会征信系统。

    市物价部门：负责确定前期物业服务费基准价及其浮动幅度，对物业企业的服务内容、服务标准、收费项目和收费标准进行监督，对物业收费行为进行监管，对收费违法行为进行查处。

    市消防部门：负责物业管理区域内消防安全检查、消防知识培训等工作，依法查处违反消防管理规定等违法、违规行为。

    市质监部门：负责对物业企业委托的电梯维保单位进行监督；对物业企业使用、管理电梯进行监督；依法查处物业企业违法、违规使用电梯行为；每年对物业小区提出年度检查申请的电梯进行定期检验并出具书面报告。

    市通信管理部门：负责全市新建住宅区和住宅建筑通信配套设施质量监督申报和竣工验收备案工作。

    市综合执法部门：负责将物业小区和老旧小区划入基本单元网格统一管理。负责查处下列行为:擅自侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；擅自改变物业规划用途；违法搭建建筑物、构筑物；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；违反规定擅自设立商网灯箱及牌匾；乱倒建筑及生活垃圾；在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其它产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；未经批准擅自饲养家畜、家禽，影响市容和环境卫生。同时，负责对城市流动摊点进行整顿；对物业管理区域内露天烧烤进行整治。

    （二）各县区政府、经济区管委会属地管理工作职责

    各县区政府、经济区管委会：负责本辖区的物业管理工作，对本辖区物业管理工作负有主体责任。按照“县区政府、经济区管委会属地负责，街道办事处具体组织，社区居委会抓好落实，住建部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，组织所辖街道办事处落实各项法规、政策、措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立县区政府、街道办事处、社区居委会三级物业管理工作体系；落实管理责任，做好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。

    街道办事处：负责组织开展本辖区物业管理工作。负责对辖区物业管理工作进行监督和检查；组织和参与物业服务质量的检查考评；指导、监督辖区内住宅小区业主委员会成立、改选和换届工作；监督、指导业主大会和业主委员会的日常活动；参与物业管理项目有序交接，未明确电梯使用单位的，要协调确定电梯安全管理使用责任单位；建立街道、社区、物业企业、政府相关职能部门的沟通机制；处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；协助住建、工商、公安、环保、消防、质监、综合执法等相关部门开展小区综合整治。

    社区居委会：负责本辖区物业管理的落实工作。负责组织成立业主大会和选举产生业主委员会；指导业主委员会选聘物业企业或建立自治性物业服务组织；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；对辖区内物业企业、物业项目经理考核提出初审意见；参与辖区内物业管理项目招标；对本辖区住宅专项维修资金使用提出列支意见。

    各县区、经济区住建部门：负责本辖区物业管理的监管和行业指导。负责外地物业企业进入本辖区开展物业服务业务的备案；负责研究制定本辖区物业管理发展规划；负责辖区内物业企业三级资质审批，跨县区申办的，出具初审意见；负责辖区内物业服务行业的检查、考核和人员培训工作；负责辖区内审批的物业企业资质年度动态审核；负责辖区内物业管理招投标活动的监督管理；指导街道办事处、社区居委会加强物业服务工作的日常监管，牵头协调相关部门共同做好物业管理有关工作，依法查处物业管理活动中的违法、违规行为。

    各县区、经济区相关职能部门依据各自职责，落实好部门职能进社区，共同做好物业管理相关工作。工商、公安、环保、物价、消防、质监、综合执法等相关部门要在住建部门的统一协调下建立违法行为投诉登记制度，公布部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督，依法及时查处居住小区内违法搭建、占用绿地、违章停车、无照经营、污染环境、噪声扰民、违规收费以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，维护物业管理区域正常的公共秩序。

    （三）建立健全物业管理工作监督考核机制

    建立健全物业管理考核制度，切实发挥考核对加强物业管理工作的引领作用，通过完善考核机制，确保各项工作落到实处，促进物业管理健康有序开展。

    1.考核内容

    对市政府相关部门，主要考核是否按照职责分工履行相应责任，每年考核一次。

    对各县区政府、经济区管委会，主要考核物业管理招投标、物业小区业主委员会建设、物业承接查验、专营设施设备移交、物业合同签订、企业信用档案建立、企业动态审核、物业诚信体系建设、业主投诉处理、装饰装修管理、物业示范小区建设、老旧小区整治和落实物业管理、各相关职能部门实施物业管理联动机制配合等情况，每年考核一次。

    对物业企业，主要考核是否存在无资质承接物业业务、挪用住宅专项维修资金、不按合同约定提供服务、物业收支情况不公开、收费项目未明码标价、擅自提高收费标准、擅自占用物业公用部位和公用设施谋取私利以及管理乱、服务差、投诉多等违法、违规行为，每年考核二次。

    对物业企业的管理与服务，主要考核规章制度、人员素质、客户服务、规范运作、服务质量、房屋管理与维修养护、共用设施设备管理、公共秩序维护、消防、车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、消杀管理等，实行日常监督考核。

    2.考核方式

    市政府将物业管理工作纳入年度目标考核范畴，实行统一领导、统一协调、统一考核，协调落实市政府各相关部门及各县区政府、经济区管委会的工作职责，形成齐抓共管的良好局面。

    各县区、经济区要建立社区居委会日查、街道办事处周查、住建部门月查的工作机制，形成县区、经济区考核街道办事处，街道办事处考核社区居委会和物业企业的物业管理与服务，住建部门考核物业企业的考核奖惩体系。

    考核采取定期听取汇报、定期检查、随机抽查、业主问卷调查等形式，及时向考核对象反馈考核意见。

    三、全面加强物业管理
   
    （一）提升物业管理标准化水平

    按照国家物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《辽宁省住宅物业等级服务标准》，全面加强物业管理标准化水平，对房屋管理与维修养护，公用设施设备运行、维修、保养,公共秩序维护、保洁、绿化等服务内容进行规范，采取项目化方式，逐步实现服务控制规范化、服务标准精确化、服务内容菜单化、服务手段科技化、监督检查制度化。

    物业企业要围绕服务内容，不断提高服务标准，扩大服务范围，坚持标准化、模块化服务，对客户接待、收费服务、访客登记、停车收费、停车指引以及上门服务等工作内容全部实行标准化管理。通过语言规范的标准化、标识规范的标准化、行为规范的标准化、流程规范的标准化，全面提升物业服务质量和水平。

    （二）促进物业企业提质升级

    1.把好企业准入关。市及县区、经济区审批部门按照有关规定做好物业企业三级资质审批，对从业人员数量、专业技能等刚性要求做好全面把握，促进物业企业服务水平提升。

    2.加强日常监管。社区、街道、住建部门按照企业等级标准监督企业依据投标承诺和物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，维护业主权益。监督物业企业严格执行物业管理相关工作制度，严格执行物业服务行业规范、服务标准，按合同收取物业服务费用，确保收费率达到90%以上。督促物业企业每年公布物业费收支情况和维修资金使用情况不少于一次，使资金管理透明公开。

    3.建立辖区物业企业信用档案，设立企业“红黑榜”。结合日常检查、年度动态审核和投诉处理，将管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高、获得多项荣誉的物业企业，列入“红榜”。将管理水平差、业主满意度低、受过处罚等有日常不良行为和违法、违规行为的物业企业，列入“黑榜”，记入企业信用档案，并向社会公布。物业企业信用档案与企业资质动态审核、升级审核、物业招投标、项目评优等挂钩。

    4.规范物业企业退出和移交程序。业主大会解聘物业企业或物业企业退出管理项目，要在退出两个月前，将退出原因和时间以书面形式告知业主委员会、街道办事处、社区居委会和县区、经济区住建部门。同时，在物业管理区域内向业主通告，连续公布时间不得少于一个月。县区、经济区住建部门要会同街道办事处，及时调查了解情况，解决出现的矛盾和纠纷，引导业主大会慎用物业企业“解聘权”。同时，对物业企业退出服务项目进行严格监督，组织街道办事处和社区居委会做好协调工作。物业企业退出后至业主大会选聘到新物业企业前，由街道办事处委托环卫、园林等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，产生的费用由业主承担。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为将记入信用档案，纳入社会征信系统。

    （三）充分发挥业主大会、业主委员会的作用

    物业管理区域已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%后，街道办事处、社区居委会要积极指导、组织业主成立业主大会，制定业主大会议事规则、管理规约、物业服务内容和标准以及物业服务收费方案，选举产生业主委员会。

    已经成立业主大会、业主委员会的小区，街道办事处、社区居委会要及时予以指导帮助，使其发挥应有的作用。未成立业主大会的小区可由社区代为履行业主委员会职责，确保工作正常运转。

    业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，维护业主合法权益，依法接受住建部门、街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决定，监督和协助物业企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

    （四）积极引导和发挥业主在物业管理中的主体作用

    业主是房屋的所有权人，是物业管理的权利和责任主体，要增强责任意识和自律意识，自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，模范履行业主义务，不损害公共利益和他人合法权益，按时足额交纳物业服务费用。

    业主认为物业企业未按合同约定提供相关服务，可以向业主委员会、街道办事处、社区居委会及县区、经济区住建部门投诉或向人民法院提起诉讼，但不得违反合同约定拒交物业服务费用。

    对于业主未按时足额交纳物业服务费用的，业主委员会和社区居委会应当依法督促催交。经督促仍不交纳的，物业企业可以采取通知欠费业主单位、在物业管理区域内公示、在小区内部网络上公布等办法进行催交。经书面催交仍不交纳的，物业企业可依法向人民法院提起诉讼，维护企业的合法权益和小区业主的共同利益。同时物业企业也要加大技术投入力度，通过不断提高技术水平督促业主足额交纳物业服务费用。

    （五）建立健全物业服务收费机制

    物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，实行政府指导价或市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，放开非保障性住房物业（不含前期物业）服务收费价格。保障性住房、“房改房”、老旧住宅小区物业管理服务收费,前期物业管理服务收费，由省级价格主管部门会同住建部门根据实际情况决定实行政府指导价，我市参照执行。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，要考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。

    市物价部门要根据住宅物业类别、服务内容、服务标准和物价指数变动等情况，确定前期物业服务费政府指导价具体标准及浮动幅度，并根据物业服务成本变化情况，及时调整前期物业服务费政府指导价格。要调整地面、地下停车位收费价格差，利用价格杠杆作用提高地下车库的使用效率。物业企业调整物业费，要以服务为先导，成本要公开，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则无效。

    （六）做好老旧、棚改和弃管小区物业管理工作

    各县区、经济区继续有计划地对老旧小区进行改造，做好老旧、棚改和弃管小区物业管理，逐步解决相关住宅小区环境、配套等方面的问题。街道和社区具体指导实施整治后的小区物业管理工作，巩固改造成果，并逐步建立政府投入、回收机制。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，对整治后具备条件的小区，由社区选聘物业企业实施专业化管理；对不完全具备条件的小区，推行社区管理与物业管理相结合的管理模式，由社区牵头组建物业服务队伍，落实以保洁和秩序维护为主要内容的基础性服务。

    （七）规范配套验收管理

    做好竣工综合验收工作。新开发建设项目未经供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、规划、消防、防雷、环保、质监、住建等部门验收合格，不得办理入住手续。开发建设单位要按照前期物业管理的相关规定，通过招投标的方式选聘物业企业，并在物业交付使用15日前，与选聘的物业企业完成物业共用部位、共用设施及设备的承接查验工作，保证前期物业管理落实到位。同时，要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。

    落实各专业经营单位设施、设备管理维护责任。水、电、气、暖等专业经营单位要依法履行专业经营设施、设备的维护责任，按照规定服务到最终用户，保证服务质量。新建物业自综合验收合格之日起30日内，开发建设单位应与专业经营单位办理专业经营设施、设备移交接管手续。未完成移交接管手续的，禁止物业企业接受建设单位委托代收水、电、气、暖相关费用和承担小区内专业经营管线及设施、设备的管理维护等行为。

    四、强化管理措施

    （一）强化组织领导

    为保障物业管理工作健康有序运转，成立盘锦市物业管理工作领导小组，由分管副市长任组长，市政府分管副秘书长和市住建委主任任副组长，市政府相关部门及县区政府、经济区管委会分管领导为成员。领导小组下设办公室，办公室设在市住建委，负责领导小组日常工作，办公室主任由市住建委主任兼任。领导小组实行联席会议制度，由市住建委牵头，定期会商重点工作。同时，各县区、经济区也要成立相应领导小组，建立物业协调机构，推动物业管理工作有效开展。

    （二）加强舆论宣传

    组织新闻媒体开展以贯彻国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》为主题的宣传活动，提高行业报道的客观性和公正性，大力宣传优秀企业的突出成绩，让广大群众和社会各界了解物业管理政策，树立正确的物业管理消费观念，引导社区居民主动支持、积极参与物业管理活动，形成影响行业发展的良好舆论氛围。

    （三）注重法制保障

    按照专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，加强住宅专项维修资金管理工作，确保维修资金进入专户，切实维护业主利益，保证房屋及时维修。各级住建部门针对开发企业、物业企业法律责任提起的诉讼，各级人民法院要依法维护当事人权益。